先说点题外话, 准备买房了,自然是一件好事,但是在买房之前,希望除了足够的首付之外,你还需要注意:自己的社保,税单,有无断缴补缴,月份够不够,这些都需要自己查清楚,靠中介是不靠谱的,都得自己查清楚,心里有数,否则签了协议再违约,那都是违约金的事情。我就遇到,签合同的时候中介说的可好了,最后差点违约了,跟我说,没关系,我们有一天万分之五的违约金,简直想爆粗。

 

以下是我在上海通过中介买二手房的经历,仅供参考,二手房的买房流程大致如下图:

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下面就来一一说明:
1. 看房,自然不用说,看看房间装修怎么样,有无漏水,整体感觉如何

2. 签订协议,交定金。看房满意了,签订居间协议即定金协议,里面可以约定什么时候签订合同,首付付款方式,什么时候交房等。

这里有个注意事项,就是在签协议之前,注意查房子的产权情况,即产调,有无抵押,有有无贷款等等。
核对产权人身份证和产证是否一致等细节。

另: 在签订协议之前自己需要确认好自己的购房资格,上海户口有无房子,几套。外地户口的话,则更复杂一些,上海目前(2016.9月)需要连续60个月的社保缴费,或者63个月中60个月的个税缴纳税单(税单期间只能断一次最多,这个我也不是很确定,因为我的是税单买的,没有断,只是听说是这样的)。社保的话,需要去公司所在的社区中心,或者社保局。据我了解,社区中心很少有帮查的,可以去社保局咨询窗口凭身份证进行查询。税单的话,则可以自助查询和打印缴税清单,网址如下:https://gr.tax.sh.gov.cn/portals/web/login

3. 签订正式的房地产买卖合同。这个是统一的格式的本子,签合同注意各种详情,违约责任,交房时间,过户时间等等。

4. 网签。签好合同,中介上传到房产交易中心网上,房产交易中心或者不动产交易中心给中介开的有接口。网签完了要去交易中心审税,查限购。审税包括上家和下家应该交哪些税,查限购是查购房人名下有无房子等,看有没有购房资格。

5. 付首付,这个自然不用说,需要根据合同约定,在办贷款之前搞定。注意要去银行柜台,因为需要转账凭证。备注最好写上XX路XX号XX幢几零几 首付款

6. 办贷款。办贷款有几种方式,纯商业贷款,纯公积金贷款,组合贷款。
纯商业贷款,就是跟银行签订合同,一般中介都有合作的银行

纯公积金贷款需要去公积金中心申请提交材料

组合贷款则是两者结合,可以分两部分。但是现在较多的是把公积金贷款用公积金贴息贷款代替,实际上对银行来说,放出去的是2份商业贷款,对贷款人来说,则是公积金的部分按照公积金利率计算,商贷按照商代利率计算。至于公积金和商贷的利率差,则由公积金中心和银行结算,跟贷款人没啥关系了。

7. 过户。去交易中心,把房子过户到购房人名下。(在此之前,上家需要还清房子贷款,注销抵押。)需要先交各种税,才能办理过户,如契税,个税,增值税,房产税等。不同房子的税率不同,具体税率如下图:

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另外,如果有上海居住证,满3年或者积分达到120可以不用交房产税,大概几千块钱吧。

办过户还需要交少量费用,交易手续费,登记费等。

8. 出产证。大约20个工作日出产证,包括你自己的产证和抵押给银行的他证。

9. 抵押放贷。他证抵押给银行,银行办理好抵押,大约10天放款给上家

10. 交房。清点家具,过户水电煤物业,上家迁走户口。付尾款(一般会留两三万尾款)

好了,房子完全属于你了,接下来努力挣钱,开心还贷,快快乐乐的做个房奴,痛并快乐着吧!

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