先说点题外话， 准备买房了，自然是一件好事，但是在买房之前，希望除了足够的首付之外，你还需要注意：自己的社保，税单，有无断缴补缴，月份够不够，这些都需要自己查清楚，靠中介是不靠谱的，都得自己查清楚，心里有数，否则签了协议再违约，那都是违约金的事情。我就遇到，签合同的时候中介说的可好了，最后差点违约了，跟我说，没关系，我们有一天万分之五的违约金，简直想爆粗。
以下是我在上海通过中介买二手房的经历，仅供参考，二手房的买房流程大致如下图：
下面就来一一说明：
1. 看房，自然不用说，看看房间装修怎么样，有无漏水，整体感觉如何
2. 签订协议，交定金。看房满意了，签订居间协议即定金协议，里面可以约定什么时候签订合同，首付付款方式，什么时候交房等。
这里有个注意事项，就是在签协议之前，注意查房子的产权情况，即产调，有无抵押，有有无贷款等等。
核对产权人身份证和产证是否一致等细节。
另: 在签订协议之前自己需要确认好自己的购房资格,上海户口有无房子,几套。外地户口的话，则更复杂一些，上海目前(2016.9月)需要连续60个月的社保缴费，或者63个月中60个月的个税缴纳税单（税单期间只能断一次最多，这个我也不是很确定，因为我的是税单买的，没有断，只是听说是这样的）。社保的话，需要去公司所在的社区中心，或者社保局。据我了解，社区中心很少有帮查的，可以去社保局咨询窗口凭身份证进行查询。税单的话，则可以自助查询和打印缴税清单，网址如下：https://gr.tax.sh.gov.cn/portals/web/login
3. 签订正式的房地产买卖合同。这个是统一的格式的本子，签合同注意各种详情，违约责任，交房时间，过户时间等等。
4. 网签。签好合同，中介上传到房产交易中心网上，房产交易中心或者不动产交易中心给中介开的有接口。网签完了要去交易中心审税，查限购。审税包括上家和下家应该交哪些税，查限购是查购房人名下有无房子等，看有没有购房资格。
5. 付首付，这个自然不用说，需要根据合同约定，在办贷款之前搞定。注意要去银行柜台，因为需要转账凭证。备注最好写上XX路XX号XX幢几零几 首付款
6. 办贷款。办贷款有几种方式，纯商业贷款，纯公积金贷款，组合贷款。
纯商业贷款，就是跟银行签订合同，一般中介都有合作的银行
纯公积金贷款需要去公积金中心申请提交材料
组合贷款则是两者结合，可以分两部分。但是现在较多的是把公积金贷款用公积金贴息贷款代替，实际上对银行来说，放出去的是2份商业贷款，对贷款人来说，则是公积金的部分按照公积金利率计算，商贷按照商代利率计算。至于公积金和商贷的利率差，则由公积金中心和银行结算，跟贷款人没啥关系了。
7. 过户。去交易中心，把房子过户到购房人名下。（在此之前，上家需要还清房子贷款，注销抵押。）需要先交各种税，才能办理过户，如契税，个税，增值税，房产税等。不同房子的税率不同，具体税率如下图：
另外，如果有上海居住证，满3年或者积分达到120可以不用交房产税，大概几千块钱吧。
办过户还需要交少量费用，交易手续费，登记费等。
8. 出产证。大约20个工作日出产证，包括你自己的产证和抵押给银行的他证。
9. 抵押放贷。他证抵押给银行，银行办理好抵押，大约10天放款给上家
10. 交房。清点家具，过户水电煤物业，上家迁走户口。付尾款（一般会留两三万尾款）
好了，房子完全属于你了，接下来努力挣钱，开心还贷，快快乐乐的做个房奴，痛并快乐着吧！
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